Registrazione contratti e pagamento imposta registro C'è la conferma che i contratti di affitto devono essere registrati perentoriamente entro 30 giorni da parte del proprietario/locatore, con l'aggiunta dell'obbligo di comunicare l'avvenuta registrazione all'inquilino e all'amministratore del condominio entro i successivi 60 giorni, per l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale obbligatoria.
Relativamente al pagamento dell'imposta di registro, la novità da segnalare è che in caso di cessione, risoluzione o proroga del contratto la relativa comunicazione deve essere presentata entro 30 giorni (non più 20) all'ufficio dove è stato registrato il contratto.
Si ricorda che la registrazione è obbligatoria per locazioni di durata superiore ai 30 giorni.
Pagamento canoni
Torna la possibilità di pagare i canoni di affitto in contanti. E' stato infatti tolto il divieto che imponeva mezzi alternativi tracciabili come assegni, bonifici, etc . Rimane valida la soglia oltre la quale i contanti non sono utilizzabili secondo la legge antiriciclaggio (ora 3.000 euro).
La modifica è formale, in realtà, perché già il Ministero dell'Economia aveva precisato, con una circolare del 5/2/2014, che la tracciabilità poteva consistere anche in una prova documentale che attestasse il pagamento (ricevuta).
Il rilascio della ricevuta è consigliato soprattutto a garanzia dell'inquilino (per la tassazione a carico del proprietario conta il canone annuale riportato sul contratto).
Patti nulli, rimedi
Nessuna variazione di rilievo su questo aspetto. Sono nulli per legge i patti che prevedono un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
Si ricorda in merito che la Cassazione (in sezioni unite, sentenza 18213/2015) ha anche sancito che la registrazione tardiva di un eventuale accordo simulatorio contenente un canone maggiorato è priva di effetto e non “sana” la nullità dell'accordo stesso. Quindi, ci si augura, niente più pagamenti parziali a nero con registrazione di contratti con canone inferiore a quello reale con “obbligo” di sottoscrizione di un secondo contratto fantasma trattenuto dal proprietario come “garanzia”.
Si fa anche presente che l'inquilino, a prescindere dalla pronuncia di Cassazione e comunque forte della stessa, nei casi suddetti potrebbe agire in sede giudiziaria per chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto registrato .
Rimane invariata anche la possibilità per l'inquilino totalmente a nero (nessun contratto registrato) di far “emergere” il rapporto rivolgendosi al Giudice (Tribunale) sollevando la questione di vizio di forma e chiedendo l'applicazione delle disposizioni di legge (contratto 4+4 o 3+2) e del canone concordato localmente per i contratti 3+2 o per quelli transitori. Il riferimento è l'art.13 della Legge 431/98 nuovo comma 6 “(…) Il conduttore puo' altresi' richiedere, con azione proponibile dinanzi all'autorita' giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 (contratti 4+4) ovvero dal comma 3 (contratti 3+2) dell'articolo 2. Tale azione e', altresi', consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo. Nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non puo' eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell'articolo 2 (relativo a contratti 3+2) ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3 (relativo a contratti transitori per studenti), nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati. L'autorita' giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.”
Irregolarità, sanzioni, ravvedimento operoso L'entrata in vigore anticipata del D.lgs.158/2015 ha fatto scattare dal 1/1/2016 riduzioni su molte sanzioni amministrative relative alle imposte, compresa l'imposta di registro.
La novità più importante, che vale per tutte le imposte (anche locali), è l'affiancamento alla sanzione base applicata in caso di mancato o ritardato pagamento (30%) di due sanzioni ridotte, il 15% se si paga entro 90 giorni e l'1% giornaliero se si paga entro 15 giorni. Conseguentemente calano anche le riduzioni fruibili in caso di regolarizzazione spontanea attraverso il ravvedimento operoso.
Fondi di solidarietà
Una "non novità" o meglio novità negativa, il mancato rifinanziamento del "fondo nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione", genericamente destinato a situazione di difficoltà degli inquilini.
Tra i fondi gestiti localmente dai Comuni rimane comunque attivo fino al 2020 il fondo destinato agli inquilini morosi "incolpevoli". Precisazione per i casi a cui è stata applicato il canone convenzionale ex D.lgs.23/2011 La riportiamo anche se l'interesse potrebbe essere marginale. Dopo la bocciatura della Corte Costituzionale una normativa ha comunque fatto salvi fino al 31/12/2015 gli effetti dell'applicazione del canone convenzionale ai contratti di affitto emersi e registrati secondo quanto previsto dal D.lgs. 23/2011 (durata 4+4 anni e canone annuo pari al triplo della rendita catastale o minore se pattuito contrattualmente).
Per i casi coinvolti la Legge di Stabilità 2016 (3) conferma che il canone annuo dovuto per il periodo 7/4/2011-16/7/2015 è costituito dal triplo della rendita catastale.
Rita Sabelli, responsabile Aduc aggiornamento normativo
